Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Zwangsvollstreckung, allerdings soll hier nicht aus dem Verkaufserlös von einer Immobilie eine Schuld beglichen werden, sondern aus den Erträgen, wie den Miet- oder Pachteinnahmen. Für die Zwangsverwaltung wird ein so genannter Zwangsverwalter beauftragt. Seine Aufgabe liegt darin, den wirtschaftlichen Bestand von einem Grundstück aufrecht zu erhalten, dies zu nutzen und aus der erzielten Verwendung Gelde umsetzen, welche dann den Gläubigern zu übergeben sind. Die Zwangsverwaltung bei Grundstücken unterliegt vielen speziellen vom Gesetz vorgeschriebenen Regelungen.
Die Bedeutung der Zwangsverwaltung liegt im ersten Punkt darin, dass aus dem Nutzen vom Grundstück die Gläubiger bedient werden. Aber auch ohne die Erzielung von Erträgen hat die Zwangsverwaltung einen Sinn, denn der Zwangsverwalter kann dafür sorge tragen, dass der Schuldner, egal ob unfähig oder unwillig, das Objekt nicht so herunterwirtschaftet, dass es zu einer Wertminderung kommt. Außerdem kann diese auch den Sinn haben, dass durch die Zwangsverwaltung ein Rohbau auf einem Grundstück des Schuldners ordnungsgemäß fertig gestellt wird und dann die Zwangsversteigerung eingeleitet werden kann, wodurch ein hoher Erlös zu erwarten ist. Ein weiterer Sinn der Zwangsverwaltung liegt darin, dass beispielsweise ein Wertgutachter für die Erstellung des Gutachtens eine Innenbesichtigung durchführen kann, falls sich der Schuldner weigert, den Gutachter einzulassen.
Angeordnet wird die Zwangsverwaltung durch einen Anordnungsbeschluss vom Vollstreckungsgericht. Hierbei sind aber die Vorschriften für eine Anordnung einer Zwangsversteigerung anzuwenden, wenn sich aus den §§ 147-151 ZVK keine andere Situation ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). Es muss also ein Antrag von einem Gläubiger gestellt werden, wenn dieser über einen vom Schuldner vollstreckbaren Titel verfügt. Ist eine Zwangsversteigerung ergebnislos geblieben, kann ebenfalls eine Zwangsverwaltung angeordnet werden. Ebenfalls auch durch eine einstweilige Verfügung vom Prozessgericht für Sicherungszwecke. Es gibt im Zwangsversteigerungsgesetz Paragrafen, welche regeln, wann eine Zwangsverwaltung erfolgen darf. In § 149 ist geregelt, wann und in welchem Umfang ein Schuldner in dem zwangsverwalteten Objekt bleiben darf. Gefährdet der Schuldner nämlich die Verwaltung, kann es gerichtlich beschlossen werden, dass dieser das Grundstück zu räumen hat. Sollte es sich bei einem Grundstück um landwirtschaftliche, gärtnerische oder forstwirtschaftliche Grundstücke handeln, muss der Zwangsverwalter dem Schuldner aus den Erträgen oder dem Erlös die Mittel stellen, welche für die Befriedigung der Bedürfnisse vom Schuldner und dessen Familie notwendig sind.
Der Verwalter für die Zwangsverwaltung wird immer von einem Gericht bestellt. Die Übergabe des Grundstückes erfolgt durch einen Gerichtsvollzieher oder Beamten.
