In den vergangenen 30 Jahren betrug der Effektivzinssatz für Finanzierungen im Immobilienbereich ungefähr sechs Prozent. Konnte man zum richtigen Zeitpunkt finanzieren, wurden 3,3 Prozent als Tiefststand vertraglich festgeschrieben. Der geldwerte Vorteil zwischen diesen beiden Zinssätzen beträgt je nach Volumen der Immobilienfinanzierung einige 10.000 Euro. Dieser Unterschied zeigt aber auch, dass eine frühzeitige Prolongation, das heißt, die Verlängerung des Darlehens durch eine Anschlussfinanzierung, in Zeiträumen niedriger Zinsen sinnvoll ist.
Vorzeitige Ablösung eines Darlehens ist eine Option
Eine Immobilienfinanzierung, die zu Zeiten hoher Zinsen durchgeführt wurde, kann umgeschuldet werden, wenn einige Voraussetzungen gegeben sind. Das Kreditinstitut verlangt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehen vorzeitig abgelöst werden soll. Je nach Restlaufzeit des Darlehens ist der Betrag, der der Bank für die entgangenen Zinsen gezahlt werden muss, erheblich. Eine Umschuldung auf einen neuen Vertrag mit deutlichen niedrigeren Zinsen macht also nur Sinn, wenn ein finanzieller Vorteil nach Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung und der Kosten bleibt.
Alternative ist die vorzeitige Festschreibung der Zinsen
Ist der finanzielle Vorteil nicht hoch genug, um die Umschuldung durchzuführen, gibt es die Alternative einer vorzeitigen Zinsfestschreibung für die Anschlussfinanzierung – das Forward-Darlehen. Bereits 60 Monate vor Ablauf einer Finanzierung kann ein solches Darlehen zu den aktuellen Zinssätzen vereinbart werden. Es handelt sich dabei um eine Prolongation, das heißt, das Darlehen wird zum Ablauf der bestehenden Immobilienfinanzierung ausgezahlt und löst dieses ab. Bereitstellungszinsen sind für das Forward-Darlehen bis zum Auszahlungsdatum nicht zu zahlen.
Vor- und Nachteile
Eine solche Form der Prolongation spekuliert naturgemäß auf steigende Zinssätze. Sollten die Zinsen nach der Festschreibung weiter fallen, ist dies dann nicht mehr zu korrigieren. Es ist daher durchaus ratsam, die Entwicklung der Zinssätze im Auge zu behalten und auch fachlichen Rat ein zu holen. Die Kondition dieser Anschlussfinanzierung richtet sich nach dem Beleihungsauslauf der Finanzierung und nach dem aktuellen Zinssatz zuzüglich eines Zinsaufschlages von ungefähr 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat des Auszahlungsaufschubs.
Vergleiche sind immer nützlich
Ein Vorteil eines Forward-Darlehen neben der Sicherung der niedrigen Zinsen ist, dass es nicht beim bisherigen Kreditinstitut vereinbart werden muss. Ein Bankenvergleich ist daher immer nützlich. Zum einen bieten einige Kreditinstitute eine zinsaufschlagfreie Zeit an, wenn das Auszahlungsdatum nur noch 24 bis 36 Monate in der Zukunft liegt. Zum anderen sind am Markt immer Zinsdifferenzen bei der Immobilienfinanzierung von bis zu 0,5 Prozent möglich. Ein Aufschlag würde somit nur wenig ins Gewicht fallen.
