Mit Sondereigentum wird ein Teil vom Wohnungseigentum bezeichnet, welcher im Alleineigentum von einem einzelnen Eigentümer steht. Zu einem Anlagenbestandteil kann ein Sondereigentum nur werden, wenn dieses dazu ausdrücklich bestimmt wird. Erfolgen kann diese Bestimmung auf verschieden Art und Weise: durch die eigentliche Teilungserklärung, welche dem Grundbuchamt gegenüber vorgenommen worden ist oder durch einen Vertrag von allen Miteigentümern. Es dürfen als Sondereigentum aber lediglich sondereigentumsfähige Teile benannt werden. Es handelt sich dabei um Teile, die in sich selbst abgeschlossen sind. Hierzu gehören:
- Abgeschlossene Geschäfts- und Wohnräume sowie die dazugehörigen Bestandteile wie Balkon, Terrasse oder Veranda, wenn diese eine Verbindung zum Wohnraum haben und als Sondereigentum im Vertrag erklärt werden.
- Stellplätze in Tiefgaragen, wenn die Flächen durch eine ständige Markierung zu erkennen sind (Duplexgaragen gehören hingegen nicht dazu).
- Kellerräume oder andere einzelne Räume, welche zwar keine direkte Verbundenheit zu den Wohn- oder Geschäftsräumen herstellen, dennoch aber eine räumliche Trennung zu anderen Bereichen aufweisen.
- Einzelne Gebäudeteile, wie beispielsweise nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren oder auch die Humusschicht der Dachterrasse.
- Anlagen du auch Einrichtungen in den Räumen selbst, beispielsweise Einbauschränke, Sanitäranlagen, Heizkörper, welche nicht die Funktion für die Gesamtanlage darstellt, Versorgungsleitungen, welche zu den Wohneinheiten führen. Sollten die Leitungen nicht im Bereich vom Gemeinschaftseigentum liegen und nur einer einzelnen Wohneinheit dienen, müssen diese als Sondereigentum benannt werden.
Auszug aus dem Wohneigentumsgesetz (WEG):
Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum zu dem es gehört. Wohnungseigentum ist also eine Kombination von Alleineigentum (Alleinherrschaft an einer Wohnung und einem ideellen rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Teilen des Gebäudes). Es gibt daher kein isoliertes Sondereigentum ohne einen Miteigentumsanteil am Grundstück und dem sonstigen Gemeinschaftseigentum. Da es auch in sich geschlossene Räume in einem Gebäude gibt, die nicht zu Wohnzwecken dienen, hat sich für dieses Sondereigentum der Begriff des Teileigentums eingebürgert. Allgemein spricht man hierbei auch vom Oberbegriff des Raumeigentums, das in Wohnungseigentum (Wohnung) und Teileigentum (z. B. Abstellraum) unterteilt werden kann.
Generell wird das Wohnungseigentum mit dem Wohnungseigentumsgesetz geregelt, sei es Regelungen zum einfachen Wohnungseigentum oder Sondereigentum.
