Von einer Modernisierung wird gesprochen, wenn an einer Immobile Maßnahmen durchgeführt werden, welche eine Wertsteigerung zur Folge haben, aber auch das Wohnverhältnis erheblich verbessern oder auch eine Beitrag zur Einsparung von Wasser und / oder Energie beitragen.
In der Regel wird eine Modernisierung durch den Vermieter oder Eigentümer durchgeführt. Allerdings gibt es auch jene Maßnahmen, welche der Vermieter nicht vertritt. Dies wird in § 559 Abs. 1 BGB festgelegt. Sonstige Maßnahmen werden Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen genannt. Hierbei ist es nicht selten der Fall, dass es zu Unstimmigkeiten zwischen einem Vermieter und dem Mieter gibt, denn Modernisierungskosten können zu Teilen auf den Mieter umgelegt werden, die Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten aber nicht. Ein Vermieter versucht in der Regel, die Instandhaltung oder Instandsetzung als Modernisierung anzurechnen.
Durch eine Modernisierung hat ein Vermieter Vorteile, denn dadurch kann die Miete erhöht werden. Diese Mieterhöhung darf allerdings 11 Prozent der entstandenen Kosten nicht übersteigen. Nach § 559 Abs. 2 BGB müssen die Kosten verteilt werden, denn die Modernisierung gleich mehrere Wohneinheiten betrifft. Der Gemeinderat muss derartigen Maßnahmen zustimmen, wenn es um öffentlich geförderte Wohnräume geht. Sollte ein Vermieter Kredite, die zinsverbilligt sind, durch den Staat bekommen, muss auch dieser Vorteil dem Mieter zugute gesprochen werden.
Beri Maßnahmen zur Modernisierung gibt es Pflichten und Rechte sowohl für den Vermieter als auch den Mieter. Im Allgemeinen gilt, dass Maßnahmen für die Verbesserung von den gemieteten Räumen, Teilen eines Gebäudes oder Maßnahmen für die Energieersparnis und Wasserersparnis sowie Maßnahmen für die Schaffung von neuen Wohnräumen zur Modernisierung gehören.
Es steht in der Pflicht eines Vermieters, den Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen ordentlich in Kenntnis zu setzen. Selbst für diese Ankündigung zu den Maßnahmen gibt es Bestimmungen, die durch einen Vermieter einzuhalten sind:
* die Ankündigung muss schriftlich in Textform an den Mieter übergeben werden
* sie muss einem Mieter wenigstens drei Monate im Voraus zugestellt werden
* die Art der Modernisierung muss detailliert beschrieben werden
* es muss ein voraussichtlicher Beginn, Umfang und Zeitraum mitgeteilt werden
* es muss der eventuell entstehende Modernisierungszuschlag dem Mieter angekündigt werden
Ein Mieter hat unter anderem die Duldungspflicht. Dies bedeutet, dass dieser die Maßnahmen zur Modernisierung grundsätzlich akzeptieren muss. Hierzu gehört es auch, den Handwerkern das Betreten der Wohnung zu gestatten, sodass diese einen Kostenvoranschlag machen können. Für Maßnahmen, die nicht in der Mietwohnung stattfinden, gilt eine spezielle Duldungspflicht. Der Mieter muss eine Duldung bestätigen.
