Kredite, die für eine Finanzierung von Immobilien benötigt werden, haben mitunter eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Allerdings wird der zu Beginn der Finanzierung festgeschriebene Zins seitens der Banken nur über eine begrenzte Zeit- üblich sind in der Regel 10 Jahre – garantiert, sodass sich Kreditnehmer und Bank kurz vor Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung einigen müssen.
Anders sieht es aus, wenn sich ein Kreditnehmer bereits einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen aktuell günstigen Zinssatz für seine Anschlussfinanzierung sichern möchte, weil zu erwarten ist, dass sich die Zinsen in der Zukunft für ihn negativ entwickeln. In diesem Fall hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, bei seiner Bank ein Forward-Darlehen abzuschließen.
Ursprünglich war dieses Konzept entwickelt worden für Wohnungsbaugenossenschaften mittlerweile erfreuen sich Forward-Darlehen aber auch in der privaten Immobilienfinanzierung großer Beliebtheit. Bis zu 60 Monate vor der Inanspruchnahme der Abschlussfinanzierung können bei einem Forward-Darlehen die Konditionen in einem Vertrag festgelegt werden. Bis zum Zeitpunkt, ab dem der Vertrag in Kraft tritt, sind keine Bereitstellungsgebühren zu zahlen. So haben auch private Immobilienfinanzierer die Möglichkeit auf ein günstiges Zinsniveau zu reagieren und eine Abschlussfinanzierung frühzeitig zu planen. Besonders Darlehensnehmer, die viel Wert auf Sicherheit und eine vollständige Planung legen, können so das Risiko der Zinsschwankungen entkräften.
Dennoch sind auch solche Darlehen nicht ohne Risiko, denn niemand kann seriös vorhersagen, ob sich die Zinsen tatsächlich zu Beginn der Anschlussfinanzierung so entwickelt haben, dass der Zinssatz aus dem Forward-Darlehen der günstigere ist.
Denn einmal abgeschlossen, ist eine Nachverhandlung über den Zinssatz bei einem Forward-Darlehen ausgeschlossen. Außerdem ist ein Forward-Darlehen nicht umsonst. Vielmehr werden die Zinsen für die Anschlussfinanzierung durch einen Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen abgesichert. Die Höhe der Forward-Darlehen Zinsen ist abhängig davon, wie lange im Voraus der Kreditnehmer das Forward-Darlehen abschließt; möglich sind bis zu fünf Jahre. Für jeden Monat im Voraus können 0,01 bis 0,03 % Forward-Darlehen Zinsen je nach Anbieter festgesetzt werden. Das würde bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten und einem Zinssatz von 0,02 % einen Zinsaufschlag in Höhe von 0,48 % ausmachen, der im Übrigen auch für die Dauer der Zinsbindungsfrist der Anschlussfinanzierung zu zahlen ist.
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