Wie wird ein Beleihungswert ermittelt?
Wenn man einen Kredit für eine Immobilie haben möchte, dann arbeitet die Bank bei der Ermittlung der höchstmöglichen Kreditsumme mit dem so genannten Beleihungswert. Er stellt nie den vollen Wert einer Liegenschaft dar. Der Beleihungswert kann auf der Basis unterschiedlicher Ansätze ermittelt werden.
Bei der Baufinanzierung wird zuerst der Wert des unbebauten Grundstücks berücksichtigt. Dieser ist aber nicht der Preis, den der Käufer tatsächlich dafür bezahlt hat. Bei den Gutachterausschüssen werden Statistiken darüber geführt, welche Preise bei Verkäufen pro Quadratmeter erzielt werden. Dabei werden die Grundstücke nach besonderen Lagemerkmalen und dem Stand der Erschließung unterteilt. Diese Mittelwerte werden für die Berechnung des Grundstückswertes heran gezogen.
Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, muss auch der Wert der Bebauung mit berücksichtigt werden. Bei einem Einfamilienhaus werden dabei die Baukosten genutzt. Hier werden aber ebenfalls nicht die tatsächlich entstandenen Kosten berücksichtigt, sondern man nutzt auch hier die Mittelwerte aus einem bestimmten Zeitraum, die bei vergleichbaren Objekten angefallen sind. Davon ist die bisher vergangene Zeit der Nutzung abzuziehen. Dabei muss beachtet werden, dass das Gebäude selbst einen anderen nominellen Nutzungszeitraum hat als die eingebrachten Installationen.
Eine zweite Möglichkeit zur Ermittlung des Wertes eines Gebäudes ist die Wirtschaftlichkeit, aus der ein Ertragswert berechnet werden kann. Dabei nimmt man den Jahresrohertrag her. Dieser umfasst die tatsächlich mit dem Objekt zu erzielenden Einnahmen abzüglich aller öffentlichen Lasten. Auch die Kosten, die für die Bewirtschaftung des Objektes anfallen, müssen als Abzugsposten zum Ansatz gebracht werden. Für den Beleihungswert wird dann aus dem reinen Sachwert und dem Ertragswert ein Mittel gebildet, das Grundlage für den Beleihungswert ist.
Ausgehend vom Beleihungswert gelten bei den einzelnen Banken unterschiedliche Richtlinien für die höchstmöglichen Kreditbeträge, die daraus abgeleitet werden können. Private Banken reichen in der Regel nicht mehr als sechzig Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aus. Können die entsprechenden Hypotheken über eine Grundschuld oder eine Hypothek auf den vorderen Rängen des Grundbuches eingetragen werden, ist es auch möglich, bis zu achtzig Prozent des Beleihungswertes als Kredit zu bekommen. Eine Besonderheit stellt das Grundstück dar, dass man nicht gekauft, sondern über Erbbaupacht quasi gemietet hat. Hier können für einen Kredit nur fünfzig Prozent des Beleihungswertes berücksichtigt werden.
Der Differenzbetrag zu den tatsächlichen Kosten muss als Eigenkapital aufgebracht werden. Von einer zusätzlichen Finanzierung des Eigenkapitals raten die Experten völlig zu Recht dringend ab. Alternativ zum Einbringen von Kapital kann man auch seine Arbeitskraft einsetzen. Das sollte aber in den Kostenvoranschlägen der zu beauftragenden Bauunternehmen konkret mit ausgewiesen sein, damit es bei der Kreditzuteilung entsprechend berücksichtigt werden kann.
