Der Wert, den eine Bank festlegt, um zu ermitteln, wie hoch der Wert einer Sicherheit ist, nennt sich Beleihungswert. Der Wert muss für etwa 30 Jahre Bestand haben und kann aus einer Immobilie, Grundstücken, Wertpapieren oder anderen Sachen resultieren. Grund für die lange Bestandsdauert des Wertes liegt darin, dass der Beleihungswert mit der Laufzeit einer Baufinanzierung in Zusammenhang steht. Der Beleihungswert ist geringer als der eigentliche Verkehrswert. Eine Bank hat ihre Wertermittlungsgrundsätze. Diese können sich bei den Banken unterscheiden, allerdings gibt es auch gesetzliche Regelungen, welche eingehalten und berücksichtigt werden müssen. Die Grundsätze sind vom Bauaufsichtsamt für Kreditwesen zu genehmigen. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes werden lediglich die Grundstückseigenschaften und Erträge bedacht, welche vom jedem Eigentümer bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erzielt. Anhand des Beleihungswertes und der Beleihungsgrenze ergibt sich die Höhe für ein Darlehen. Für gewöhnlich sind dies 60 Prozent vom Beleihungswert. Sicherlich wird es auch Banken geben, die einen Beleihungswert zu 100 Prozent auszahlen, was aber nur in sehr seltenen Fällen und einer einwandfreien Bonität erfolgt. Um den Beleihungswert zu ermitteln, gibt es zwei verschiedene Verfahren: zum einen die Sachwertermittlung, welche bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet wird, die eigennützig verwendet werden, bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zum anderen gibt es die Ertragswertermittlung, welche bei Eigentumswohnungen, Zwei- und Mehrfamilienhäusern die vermietet werden, zum Einsatz kommt. Außerdem auch Gewerbeimmobilien und zum Teil auf wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Art genutzten Objekten.
Die Beleihungswerte sichten sich für die unterschiedlichen Arten einer Kreditsicherheit nach Wertkonventionen. Bei einem Realkredit ist die Wertkonvention der Verkehrs- oder Marktwert, bei Wertpapieren der Kurswert, bei Spar- und Termineinlagen der Kontostand, bei Lebensversicherungen der Rücklaufwert, bei Forderungen der Nominalwert und bei Fahrzeugen/Maschinen der aktuelle Wert bzw. Gutachtenwert. Der Beleihungswert kann von den Wertkonventionen stark abweichen. Stimme beide Werte überein, werden über die Beleihungsgrenze Wertschwankungsrisiken abgefangen. Für die Festlegung eines Beleihungswertes wird das Niederstwertprinzip angewendet: Liegt der notariell beglaubigte Kaufpreis unter dem ermittelten Beleihungswert, ist der Kaufpreis als der Beleihungswert festzusetzen. Der Beleihungswert wird aber nicht nur für Kreditentscheidungen der Bank genutzt, sondern bildet auch die Grundlage für eine Einstufung von Forderungen eines Realkredites nach SolvV und KWG. Dadurch werden Anrechnungserleichterungen bei einer Eigenmittelunterlegung ermöglicht.
